تغيير كاربري ملك چگونه انجام مي‌شود؟ هر ملكي با هدف خاصي ساخته و استفاده مي‌گردد. كاربري ملك يعني همان استفاده‌اي كه از ملك مي‌كنيم. مثلاً بعضي از املاك براي سكونت ساخته مي‌شوند. برخي هم براي تجارت استفاده مي‌گردند. شهرداري بر اساس نوع كاربري يك ملك براي آن پروانه ساخت صادر مي‌كند. حال ممكن است فردي داراي يك ملك مسكوني باشد اما بخواهد از آن به عنوان يك ملك تجاري استفاده كند. آيا مي‌تواند بدون اجازه قانوني دست به اين تغيير كاربري بزند؟ در ادامه مقاله به تغيير كاربري ملك مي‌پردازيم.

تغيير كاربري ملك

ساختمان‌ها براي اهداف و كاربري‌هاي متفاوتي ساخته مي‌شوند كه شهرداري براي هر كاربري پروانه ساخت صادر مي‌كند. حال اگر صاحب ملك بخواهد از ملك استفاده‌اي غير از كاربري پروانه ساخت آن داشته باشد، بايد ملك را به صورت قانوني تغيير كاربري دهد. رايج‌ترين تغيير كاربردي كه در كشور ما انجام مي‌شود تغيير ملك مسكوني به تجاري است.

انواع كاربري ملك

املاك كاربري‌هاي متفاوتي دارند كه عبارت‌اند از:

• مسكوني (كلنگي، آپارتماني، ويلايي)
• تجاري
• صنعتي مثل كارگاه‌ها
• ورزشي مثل باشگاه
• كشاورزي
• خدمات شهري مثل دفتر پست
• آموزشي
• اداري – دولتي
• خدمات عمومي
• انبارداري
• كاربري مختلط مثل ملكي كه هم مسكوني هم اداري است.
• معدن
• حمل و نقل مثل راه‌آهن
• فرهنگي- مذهبي
• پاركينگ
• فضاي سبز
• تجهيزات شهري براي تأسيسات زيربنايي شهري
• بهداشتي- درماني
• فاقد كاربري برخي از اراضي كاربري ندارند يا به عنوان اراضي ذخيره شهري مي‌باشند. همچنين ممكن است بر اساس طرح جامع، طرح تفصيلي و آزاد سازي نداشته باشند

اصل عدم تغيير كاربري

همان‌طور كه پيش‌تر بيان كرديم شهرداري براساس هدف ساخت از يك ساختمان براي آن ملك يا آن زمين پروانه كاربري صادر مي‌نمايد. ماده 100 قانون شهرداري مي‌گويد: «مالكين اراضي و املاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك اراضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند…». بر اين اساس شهرداري به صورت مداوم بر ساخت و استفاده از ساختمان نظارت مي‌كند تا خلاف پروانه صادر شده در ساخت ملك و استفاده از آن عمل ننمايند. استفاده از ساختمان خلاف پروانه صادره غيرقانوني است.

براي تغيير كاربري يك ملك حتماً بايد مراحل قانوني آن طي شود. امروزه ممكن است افراد زيادي بدون گذراندن مراحل قانوني اقدام به انجام چنين تخلفي كنند. اغلب اين تخلفات استفاده از ملك مسكوني به عنوان ملك تجاري است. زيرا املاك تجاري قيمت بالاتري نسبت به ملك مسكوني دارند. در صورت انجام چنين اعمالي كميسيون ماده 100 شهرداري به اين تخلفات رسيدگي مي‌نمايد.

تغيير كاربري ملك مسكوني به تجاري

اگر ملك مسكوني بدون طي روند قانوني به عنوان ملك تجاري استفاده شود، عواقب قانوني به دنبال دارد. تبصره‌ بند 24 از ماده 55 قانون شهرداري به برخي از مواردي اشاره مي‌نمايد كه استثنائاً مي‌توان از ملك مسكوني به عنوان ملك تجاري بهره برد. اين موارد شامل:« …داير كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسي وسيله مالك از نظر اين قانون استفاده ‌تجاري محسوب نمي‌شود.»

براي دريافت جواز كسب كليك كنيد.

مراحل تغيير كاربري ملك

براي تغيير كاربري يك ملك بايد مراحل زير انجام شود:

1. درخواست براي تغيير كاربري ملك: متقاضي بايد با مراجعه به دفتر خدمات نوسازي، درخواستي تحت عنوان تغيير كاربري ملك و مدارك اوليه را تسليم نمايد. قيد كردن كاربري فعلي ملك و كاربري مورد تقاضا در نامه الزامي است.
2. بازرسي كردن از محل: بازرس اطلاعات لازم را جمع آوري مي‌نمايد و شرايط فعلي ملك را با آنچه متقاضي در درخواست خود ذكر كرده مطابقت مي‌دهد. در صورت وجود تخلف ملكي متقاضي بايد ابتدا اين مانع را رفع نمايد. و در صورتي كه پهنه‌اي كه ملك در آن است، امكان ايجاد كاربري جديد را داشته باشد مجوز تغيير كاربري صادر مي‌گردد.
3. دستور براي تهيه نقشه جديد صادر مي‌شود: دفتر نوسازي دستور براي تهيه نقشه ملك جهت ساخت با كاربري جديد صادر مي‌كند. در صورتي كه مالك ملك به اين دستور نقشه اعتراضي دارد بايد پيش از ورود به مرحله بعد اين مشكل را حل كند.
4. مالك نقشه جديد را تهيه مي‌كند: مالك بايد طبق دستور صادر شده نقشه‌اي تهيه نمايد. مواردي كه در دستور ذكر مي‌گردد در طراحي نقشه بسيار تأثيرگذار است.مثلاً دستور نقشه، براي ساختمان تجاري فضاي پاركينگ در نظر مي‌گيرد كه بايد در طراحي ساختمان لحاظ شود.
5. صدور پروانه كاربري جديد: نقشه تهيه شده به دفتر خدمات نوسازي تحويل داده مي‌شود. بعد از بررسي توسط كارشناسان دفتر يا تائيد مي‌شود و يا جهت اصلاح ارجاع داده مي‌شود. در نهايت پس از تائيد پروانه كاربري جديد صادر مي‌گردد.
6. نوسازي ملك با كاربري جديد: بعد از صدور مجوز، ملك فعلي تخريب مي‌گردد. پس از آن ساختمان جديد طبق نقشه طراحي شده ساخته مي‌شود. گاهي استثنائاً ساختمان شرايط لازم را دارد و نياز به طي كردن مراحل دستور نقشه و ساخت مجدد نيست.

مدارك لازم براي تغييركاربري

• مدارك هويتي مالك ملك
• سند ملك
• مشخصات كامل ملك نظير كد پستي، كروكي و…
• تسويه عوارض شهرداري و ارائه برگه تسويه حساب
• مجوز‌هاي لازم براي كاربري جديد از سازمان‌هاي مربوط
• تهيه نقشه ساختمان جديد بعد از بررسي كارشناس دفاتر خدمات نوسازي

سؤالات متداول